BGH: Kündigung ohne Vorankündigung bei Zahlungsverzug

Fristlose Kündigung einer Wohnung nach sieben Monaten

Der vom BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016 zu AZ. VIII ZR 296/15, entschiedene Fall: der Vermieter einer Wohnung mahnte die ausstehenden zwei Monatsmieten Februar und April am 14.08.2013 an. Daraufhin entschuldigte sich der Mieter, aber ohne die rückständige Miete zu bezahlen. Der Vermieter kündigte am 15.11.2013 fristlos. Der Vermieter hätte aber bereits im April fristlos kündigen können. Das Berufungsgericht hatte die fristlose Kündigung als unwirksam angesehen, da diese erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit erfolgte. Das sei nicht mehr in einer angemessenen Frist (gemäß § 314 ABS. 3 BGB) erfolgt.

Der BGH hatte entschieden, dass die generelle Bestimmung des § 314 ABS. 3 BGB („(3) der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.“) nicht anwendbar ist. Das Mietrecht sieht in § § 543, 569 BGB eine abschließende Sonderregelung vor. Danach kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn – verkürzt gesagt – die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine solche Unzumutbarkeit liegt nach § 543 ABS. 2 Nr. 3a BGB vor, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Weitere Beispiel Fälle für eine Unzumutbarkeit beschreibt § 543 ABS. 2 BGB.